郑州国际小商品城 小商品批发市场

河南商报首席记者 李兴佳 实习生 王嘉兆/文 记者 杨东华/图

因为一个商场的“杀入”，郑州火车站批发商圈烽烟再起！走进一看原来是昔日老将

名声在外的郑州火车站小商品批发市场，近日因为一个商场的“杀入”，从风平浪静走向躁动。

1989年建成的苑陵商场，在关停了4年后，而今重装开放，近期正择机开业。

归来后的苑陵，面对的是一个今非昔比的江湖。这个商圈老将，如何在与多家市场的贴身肉搏中突围？

【归来：苑陵商场耗时4年重装归来】

“归来吧！苑陵商场漂泊在外的家人们！”2019年11月26日，苑陵商场负责人赵先生，发了这样一个朋友圈。

与此同时，位于郑州市二七区福寿街7号的苑陵商场，在歇业4年之后，重新开门。大门挂出了“欢迎回家”的红色横幅。

因为市场外迁政策，2015年农历春节前，苑陵商场挂出了关店歇业牌，六百多家商户全部离场。

此后，这家开业于1989年的老字号小商品市场，进行了漫长的升级改造。

如今，时隔四年后，传来新消息——苑陵商场已经重装完毕，正在招商，近期将择机开业。

2019年11月28日，河南商报记者在现场看到，苑陵商场的外墙附上了双层真空玻璃，室内加装了中央空调，商铺成排有序，地面光洁，灯光明亮。一楼摆放着招商咨询台，不断有商户前来考察和商谈，四楼办公区挤满了来缴费的租户或者招租的业主。

河南商报记者了解到，市场方花费了2700多万元，耗时4年，对市场进行了整体升级改造，包括外墙双层真空玻璃、室内冷暖中央空调、智能电表、上下扶梯、标准化仓库、楼体亮化、最新消防系统等。

改造后的商场，总建筑面积共计10900平方米，共四层，室内层高达3.2米，商铺位近400个。

现场挂出的招商信息显示，苑陵商场一楼租金280元—380元/平米，租金价格随楼层升高而递减。

【历史：30年的造富运动】

苑陵商场当属郑州火车站小商品商圈的鼻祖，1989年开业。30年历史里，它带领商圈走向鎏金淌银之地的同时，也完成了规模在数以千计商户的造富运动。

苑陵商场走出了如今河南物流业的“大姐大”长通物流。早在1987年，苑陵商场家电市场招商，摆过地摊、干过修理行的杨志萍，和两个妹妹一起，进驻苑陵做电器生意，一干十年。“杨氏三姐妹”的名号开始在圈内流传。

这期间，感觉发货麻烦，杨志萍遂自己做起了货运，开通了广州到郑州的第一条专线。这就是长通物流的雏形。

1990年，老张拿着1万元启动资金，来到苑陵卖皮带，一天能卖出两三万元，净利润在五千元以上。7年后，他赶时髦，买了部摩托罗拉手机，花掉7000元。那个时候，五千元就能在农村老家盖三间新房。再后来，从苑陵积累起原始财富的老张，又花去40万元，买下健康路150多平方的商品房。

财富噌噌聚集并裂变，苑陵成了造富工厂。“早上8点开门，就门庭若市，10点卖光后关门回家。如果遇到零买的，掏多少钱都没货。”郑州小商品商会副会长张国新回忆，“那个年代，货稀罕，拿了货就能卖，卖家说了算，客户也不还价。市场里人挤人，河南108个县和湖北、山西的都来拿货。”

及至2014年，因为硬件老化、交通拥堵、消防存隐患等问题，苑陵商场连同周边的万博商场、郑州国际小商品城、中州商场，一同进入外迁名单。

四年前的关停，对于苑陵商场来说并不容易，中间充满了曲折。消息传来，商户并不理解，市场方挨家做疏通工作，累哑嗓子。同时，管理方要失去苑陵商场每年400万元左右的收入。

【拷问：如何化解“销售返租”难题】

此次重装归来，苑陵商场前路未知，首先面临的是行业内普遍遭遇的“销售返租”将商铺业主购买商铺后又托管给与物业自持难题。

2019年12月4日下午，苑陵商场内部招商收费处。

苑陵商场原有667家商户，其中买断商铺使用权的商户有206户，也就意味着有三成的商铺已对外销售。过高比例的销售返租，对于市场方后期运营管理来说，将是一个巨大隐患——如何平衡业主与租客的关系？如果托管业主铺子，能否满足业主每年的租金收益期待？

这类问题在商圈内并不少见，甚至周边市场出现过矛盾冲突。比如，曾经在2016年爆发的万博商城二期续签托管合同纠纷。

万博不少为销售物业，业主买过商铺后，再转而托管给市场方出租，业主只需每年坐收租金收益即可，即“销售返租”。相对应的，市场方不售卖产权，而是出租，叫做“物业自持”。

问题就出在这里。“万博商城二期”微信号曾提及，2016年5月，当万博商城二期续签新一期合同时，业主发现，5年前买铺时市场方承诺的年租金回报率最少8%，降到了3.5%—4%，且规定如果出现空租，业主自行承担。

返租收益大幅降低，让业主产生巨大落差，业主拒签，并要求收回经营权；当时商圈面临着外迁、竞争饱和等挑战，行情下行大背景下，市场方如果执意提升租金，那么将面临租户搬离的大面积空铺局面。

两难下，市场方与业主爆发冲突。业主签约不利，又导致租户无法稳定经营，商户外流，进而进一步加剧整个商场的空铺率和退化，形成恶性循环。直到离开，万博被迫离场的商户，也无法理解为什么宁可商铺空置也不让他们继续经营。

因此，销售返租与物业自持的商业模式，面临着一定的风险——一方是业主对租金逐年递增的期待，另一方却是商户对高昂租金的力有未逮，市场方难以寻求平衡点。

相比，苑陵商场是否面临同样难题？据市场方介绍，经历了二十多年的高收益，业主已经赚到了大笔财富，对当下的出租和回报率表现豁达、心存感念。

【疑问：如何在商圈贴身肉搏中胜出】

依然还有难题困扰。

重装归来的苑陵商场，面临的是不同于4年前的全新竞争——实体经济还未完全走出下行低谷，周边市场竞争饱和，人工、租金飙涨，仓储物流外迁……

2019年12月4日下午，苑陵商场内部。

最大的威胁来自周边的竞争。中天市场，成立于上世纪九十年代初；1997年郑州国际小商品城建成开业；金林市场开业于2001年年底；2008年万博商城以6.6万方的体量入市；2013年，万博商城二期再以8.7万余平米的体量，加入商圈激战。

截至目前，不足1平方公里的商圈里汇集了万博商城、郑州国际小商品城、中天商城、森克小商品城、中州商场、金林商场等大大小小七八家小商品专业市场。

现有的主力商户就那么多的情况下，每逢新市场开业，围绕商户和流量的争夺，均能在商圈上演一场场精彩商战。

2001年金林商场开业时，吸走中天市场五成商户，甚至三楼办公文具商户几乎被全拉走；2003年，二马路汽车站附近的香港城开业，金林市场的客户又被拉走五成；2004年，盛和饰品城开门纳客，中天市场地下一层经营饰品的商户几乎被“连窝端”。

如今，苑陵商场一楼租金价格为280元—380元/平米，隔壁的万博商城一楼租金，根据位置不同，一平米从400元-1500元不等。相比，苑陵商城的租金具有一定竞争力。

不过，市场的拼杀，不止看眼前的租金，更看重市场的运营管理能力。

淡出江湖4年后再度现身，苑陵这个商圈老将，在“新零售”大行其道的当下，如何从周边七八家市场同质化竞争中杀出重围？

时间会给出答案。

（见习编辑 刘梦鸽 吴冰）